新加坡的房地产市场再次迎来火热行情。最新楼盘 The Arcady at Boon Keng 在开盘当天售出 90% 的单位，均价高达 $2,750 每平方英尺（psf）。换句话说，一套 700 平方英尺的 2 房 1 书房 2 卫单位，至少需要 $1.82M 才能入手。
HDB 价格高歌猛进，普通人还能负担得起吗？
如果你以为只有私宅在涨，那就太天真了。HDB 价格同样一路飙升，例如 Toa Payoh 一套 DBSS 公寓近期成交价高达 $1.6M，百万 HDB 交易已不再罕见。2024 年 HDB 转售价上涨 9.6%，远超 2023 年的 4.9%，实现连续 19 个季度上涨，距离 1991-1996 年 20 季度连涨的历史纪录仅一步之遥。
供需失衡是价格上涨的主要原因。2024 年 BTO 供应减少，同时可进入二手市场的 HDB 也在下降，2025 年供应预计进一步紧缩，导致房价持续攀升。
私宅市场：外国人减少了，价格还是涨？
很多人喜欢把房价上涨归咎于外国买家，但事实并非如此。2023 年政府对外国人征收 60% 额外买方印花税（ABSD），使外国购房量暴跌 71%。尽管如此，2024 年私宅价格仍上涨 3.9%，分析师预计 2025 年涨幅可能回升至 4%-7%。
本地需求仍然强劲，越来越多家庭选择住公寓而非 HDB。从 1990 年代的不到 10%，如今已接近 17%。年轻一代的购房兴趣更大，25-34 岁买家愿意贷款购买公寓，他们认为 HDB 升值空间有限，私宅才是更好的长期投资。
年轻人怎么买得起私宅？
工资真的涨得那么快吗？事实并非如此。2016-2022 年，25-29 岁群体收入增长 17%，30-34 岁增长 16%。但同期私宅价格上涨 30%。换句话说，收入增长完全追不上房价。
那年轻人怎么能买得起私宅？答案可能是更会存钱、超额贷款，或者父母的经济支持。调查显示，近 80% 的年轻人希望拥有私宅，认为房产不仅能升值，还能带来稳定的租金收入。
私宅真的稳赚不赔？
虽然过去几年不少买家获利颇丰，但并不是所有私宅都能稳赚不赔。例如，2007 年 The Trillium 开盘时每平方英尺价格超过 $3,200，2024 年仍有单位亏损 $2.3M。同样，The Clift 也有买家持有 15 年后仍亏损 $500K-$1.8M。
如果你买在市场高点，就算持有 10 年以上，仍可能亏损。例如，像 The Arcady at Boon Keng 和 Lentor Hills Residences 这样的新盘，价格与二手私宅的差距持续扩大。2013 年，新盘与二手房的 psf 价格差距仅 10%-20%，如今已扩大至 35%-45%。
买房是刚需还是 FOMO？
许多买家不是因为真正需要，而是因为怕错过（FOMO）。他们看到 HDB 和私宅价格差距不断拉大，担心再不买就买不起了。
如果预算不足，他们会考虑 EC（执行共管公寓）。然而，EC 也并非轻松负担得起的选择。收入上限 $16,000，每月贷款最高仅 $4,800，贷款上限约 $909K。以 Novo Place 最便宜单位为例，售价 $1.33M，购房者仍需自备 $419K 作为首付。
房市泡沫会不会破？
部分人担心新加坡房地产市场存在泡沫。数据显示，2019-2024 年房价指数上涨 38%，同期家庭收入仅增长 14%。如果只看这一点，的确存在隐忧。但租金指数同期上涨 52%，说明房价上涨仍有租赁需求支撑。
如果市场过热，政府可能会采取新的降温措施，例如调整贷款政策或增加供应，以确保房地产市场的稳定。新加坡政府的房地产调控能力极强，从 ABSD、LTV（贷款价值比）到 TDSR（总债务偿还率），随时可以调整政策冷却市场。
买房策略：现在还值得入场吗？
如果你有刚需且预算充足，可以按自身需求购房。但如果是投资，就需要慎重考虑。
- 别盲目买新盘：新盘溢价高，转售未必能带来可观收益。
- 看清持有成本：贷款、利息、房产税、维护费等开销必须计算在内。
- 别被 FOMO 影响：房价长期看涨，但短期可能有调整。
- 关注二手市场：部分优质二手房比新盘更值得投资。
小结
新加坡房地产市场依然强劲，但高房价让入场门槛变得更高。对于自住买家来说，关键是根据自身需求和财务状况做出决策，而不是盲目跟风。如果是投资，则必须考虑市场周期、持有成本和政策影响。
房地产市场并非永远上升，关键在于精准把握买入时机，并选择具有长期潜力的项目，避免盲目跟风导致亏损。
对我来说房地产仍旧不是我的赛道，所以还是安分点再股市比较好。你呢？